28 сентября 2015 г.

Прогноз цен на недвижимость в 2016 году

Денис Довлатов

Прогноз цен на недвижимость в 2016 году

Прогноз цен на недвижимость в 2016 году

В связи с обрушившимися на Россию экономическими санкциями со стороны США и ЕС, российская экономика переживает сейчас не самые лучшие времена. Данный процесс коснулся и рынка недвижимости. Ситуацию усугубляет падение цен на нефть и социально-

экономическая политика страны в целом. Что касается доходов населения – они также продолжают снижаться: по сравнению с аналогичным периодом 2014г. реальная заработная плата в 2015г. снизилась на 10%.

В реальном секторе российской экономики, к которому относится строительство и недвижимость, мало причин для оптимизма. По данным Минэкономразвития снижение ВВП РФ с начала года составило более 4%, продолжает снижаться уровень производства и инвестиции в основной капитал. То, что в ближайшие месяцы спад продолжится – прогнозируют как бывшие, так и нынешние российские власти. Вместе с тем, принимая во внимание изменившуюся за последние полгода ситуацию в банках, инвестиции в недвижимость остаются самым надежным способом сохранить деньги.

 

Вторичный рынок недвижимости

На вторичном рынке жилья наблюдается падение спроса на фоне роста объема предложений. Одной из основных причин падения спроса на «вторичное» жилье является отсутствие доступной ипотеки. Государство субсидирует ипотечные ставки только на первичном рынке, поэтому в сравнении с новостройками, количество сделок с вторичными квартирами падает значительно сильнее.

Весьма вероятно, что разница между уровнем спроса и предложения в ближайшие полгода сохранится: ситуация с ипотекой на «вторичном» рынке не изменится до тех пор, пока Центробанк не снизит ключевую ставку хотя бы до 10%, ожидать доходов населения в ближайшее время – по меньшей мере странно.

В 2016г. на «вторичном» рынке могут появиться в продаже инвестиционные квартиры, содержание которых после введения нового налога на недвижимость и повышения цен на коммунальные услуги станет весьма накладно даже небедным гражданам. Если прежде дополнительные расходы компенсировались сдачей квартир в аренду, то предложение на этом рынке сейчас значительно превышает спрос – аренда квартир также переживает кризис. Согласно данным статистики, доходы от арендного бизнеса уже сократились с 5-6 до 3-4% годовых, что в сравнении с 10% доходов от депозитов весьма печально. С учетом вышесказанного, вероятность выхода на рынок ранее купленной ранее недвижимости достаточно велика.

Согласно данным портала «Росриеэлт. Недвижимость» с начала 2015г. цены на новые квартиры в Новосибирске снизились на 14.35%, на квартиры в жилом фонде – на 10.68%. Вместе с тем по итогам календарного года цены на квартиры выросли на 0.47% и 2.06% соответственно. Ситуация на вторичном рынке усугубляется не только падением доходов населения и завышенных ставок по несубсидируемой ипотеке, но и тем, что цены на вторичную недвижимость зачастую выше в сравнении с квартирами в новостройках.

 

Первичный рынок недвижимости

На первичном рынке недвижимости также сформирован беспрецедентный объем предложений, но в отличие от частных продавцов «вторичных» квартир, которые ориентируются на пиковую стоимость своего жилья, строительные компании не могут себе позволить ожидать покупателей годами. Умение девелоперов трезво оценить ситуацию в стране (те, кто не умели не пережили кризис 2008-2009г.г.) привело к началу корректировки цен на недвижимость уже в 2014г.

Прежде всего это выразилось в распределении предложений квартир в различных сегментах новостроек. В начале 2015г. на фоне снижения предложения новых квартир бизнес-класса в Новосибирске значительно увеличилось количество квартир эконом- и комфорт- класса. Рынок первичной недвижимости получил новый вектор развития – недорогое, но комфортабельное жилье. Многие строительные компании предлагают скидки, причем щедрость некоторых застройщиков достигла таких пределов, что сейчас в Новосибирске можно купить новую квартиру менее чем за 1 млн. рублей. В результате новостройки по цене зачастую выглядят намного привлекательнее «вторички». К тому же качество новостроек намного выше.

По данным портала «Росриеэлт. Недвижимость» по состоянию на сентябрь 2015г. средняя цена на квартиры в новостройках в Новосибирске составляет 52 583 руб. за кв.м., на квартиры на вторичном рынке - 61 436 руб. за кв.м. Если рассматривать новостройки на стадии монтажа (срок сдачи 1-2 квартал 2016г.), то выгода в сравнении с вторичным рынком еще более ощутимая.

Конечно, в новую квартиру нельзя заселиться сразу, кроме того в кризис возрастает риск «заморозки» строительства. Однако очевидно, что предложения застройщиков обменять старое жилье на новое приведет к тому, что многие решат продать свою небольшую квартиру в старом доме без ипотеки и за эту же сумму купить более просторную в строящемся доме в ипотеку.

 

На основании вышесказанного, падение цен на вторичные квартиры, в 2016г. по итогам года может составить 10-15%. Наибольший потенциал для снижения – у новосибирского бизнес-класса: в бизнес-классе больше всего инвестиционных квартир и данный сегмент рынка наиболее оторван от финансовых возможностей основной массы покупателей.

Соответственно, скорее всего, востребованным окажется недорогое, но качественное жилье. Потенциальный спрос на недвижимость по-прежнему велик, но при нынешнем уровне доходов большинство покупателей может себе позволить купить только относительно недорогую квартиру.

Что касается квартир в новостройках, то они всегда дорожают по мере приближения стадии сдачи дома в эксплуатацию, но по причине общего сползания рынка повышаться цены будут медленно. Квартиры с голыми стенами в панельных домах без инфраструктуры сейчас мало кому интересны – люди хотят максимальное качество за адекватную стоимость. Доля рынка проектов квартир комфорт-класса будет повышаться, а проекты бизнес-класса сокращаться.

 

ВЫБРАТЬ ПОДХОДЯЩУЮ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ

Поделиться ссылкой

* поля помеченные звездочкой обязательны к заполнению

комментарии к статье (0)