25 июля 2013 г.

ФЗ № 214 «О долевом строительстве»: минусы закона

Коваленко Людмила Григорьевна

ФЗ № 214 «О долевом строительстве»: минусы закона

Федеральный закон о долевом строительстве не оправдал возложенные на него ожидания. Сотни тысяч обманутых доверчивых дольщиков, срыв программы «Гражданам России – комфортное и доступное жилье», возросшие цены на недвижимость сразу на несколько ступеней - это и есть последствия введения в силу многообещающего закона. Но правительству потребовался далеко не один год, чтоб убедиться в этом. Поэтому власти, пытаясь реанимировать неудачный проект, начали вносить к закону поправки за поправками. Первый пакет поправок был внесен уже в следующем году, с того момента, как данный закон вступил в силу. Последние поправки к ФЗ №214 «О долевом строительстве» датируются уже 2012 годом.

Есть, конечно же, в новой редакции ФЗ №214 «О долевом строительстве» и положительные моменты. Благодаря этому закону весь процесс оформления права собственности на готовый объект недвижимости стал проще и значительно сократился. Если раньше каждая готовая квартира проходила оформление по отдельности, и неразбериха возникала постоянно, то теперь для каждого дольщика выведена единая форма действий с четко определенными шагами, одинаковыми для всех. За счет этого процедура бесспорно упростилась. Теперь дольщик может вступить в право собственности в одностороннем порядке, так как присутствие застройщика абсолютно не обязательно.

И, тем не менее, в ФЗ №214 «О долевом строительстве» осталось множество недоработок. Если говорить о дольщиках, то их права и статус по сей день остаются абсолютно неясными. На что они имеют право и в качестве кого выступают? Дольщик является кредитором или все же инвестором? Законодателям однозначно необходимо разработать более детальные определения и термины, чтоб основательно закрепить позицию обеих сторон и обозначить границы прав и обязанностей каждого.

Немалые трудности возникают в процессе сбора документов и привлечения средств. Если ранее представлялось возможным вести строительство, одновременно утверждая его смету и проект, то на данный момент, застройщик не имеет право даже котлован под новостройку начать рыть до тех пор, пока полностью все юридические формальности не будут соблюдены. Однако на кропотливом сборе документов по всем необходимым инстанциям трудности застройщика не ограничиваются. Ведь, согласно новому ФЗ №214 «О долевом строительстве», он обязан в первую очередь зарегистрировать готовый объект, который предполагает продавать. А для этого, в свою очередь, необходимо собрать для регистрационной палаты целую кипу документов и снова отложить начало строительства. И только по окончанию регистрации застройщик получит право начать поиск инвестиций для строительства того проекта, который он зарегистрировал. А все это приводит к немалой трате драгоценного времени, хоть и страхует дольщиков.

И на этом конфузы не заканчиваются, вот, очередной. Согласно ФЗ №214 «О долевом строительстве» в случае, если застройщик хочет отдалить дату передачи готового объекта, он обязан сообщить об этом дольщикам не менее чем за два месяца до оговоренного срока. Но сложность заключается в том, что приняли или не приняли объект, застройщик сможет узнать не ранее, чем за несколько недель до сдачи. И получается, что, если объект комиссию не прошел, застройщик обязан выплатить дольщику неустойку – вне зависимости от того, что, по сути, он ни в чем и не виноват.

 В случаях же, когда застройщик одолевает все препятствия в подготовке документов, и строительство таки открывается - начинают возникать вопросы о взаимоотношении с дольщиками, ведь их статус и права все еще не ясны. Непонятно, как сторонам договора выполнить свои обязательства в срок и правильно?

С одной стороны, каждый дольщик должен вносить денежные средства согласно четко установленных в договоре сроков. За каждый просроченный день ему будет капать пеня. А если просрочка продлится больше, чем три месяца или дольщик три раза в течение одного года задержит оплату, то застройщик имеет полное право разорвать с ним контракт. Но в таком случае как застройщик может взыскать пени с непорядочного дольщика, если это невозможно сделать из тех сумм, которые он обязан вернуть дольщику при расторжении контракта с ним? А если дольщик не заберет сумму, которая принадлежит ему, то застройщик должен в обязательном порядке положить указанную сумму на депозит нотариусу. В противном случае он рискует получить взыскания за пользование чужими денежными средствами.

Что ж, можно сделать вывод, что подобного рода закон абсолютно уместен и необходим в законодательной базе нашей страны. Но он требует серьезных доработок, уточнений, детализации отдельных вопросов и нюансов. Чтоб его существование вносило больше пользы и ясности, нежели путаницы и неразберихи.

 

Поделиться ссылкой

* поля помеченные звездочкой обязательны к заполнению

комментарии к статье (0)