25 июля 2013 г.

Инвестиции в новостройки

Двуреченский Денис Сергеевич

Инвестиции в новостройки

Инвестиции в новостройки по-прежнему остаются стабильным и надежным активом. Прибыль от вложений в новостройки сегодня, конечно же, не такая быстрая, как в докризисные времена, однако вложения во вторичный рынок недвижимости позволяют лишь сохранить средства, а не заработать. Средняя доходность от инвестиций в новостройки составляет 20%. Однако для того, чтобы инвестиции приносили доход, необходимо правильно выбрать объект недвижимости, оценить риски и узнать о возможности получения от застройщика дополнительных скидок.

Правильный выбор объекта является для инвестора важнейшим шагом. Казалось бы, математика проста: чем дешевле - тем выгоднее. Однако излишне дешевая квартира в новостройке может в дальнейшем оказаться  с плохой планировкой, невыгодно расположенной и некомфортной. Одним из основных критериев при формировании цены на квартиру является также местоположение и удаленность дома от МКАД. Недвижимость, расположенная неподалеку (в 20-40 км) от МКАД, пользовалась популярностью всегда.

Что выгоднее: инвестировать в новостройки, вторичное жилье или акции?

Согласно данным статистики (источник: www.irn.ru), за прошедший год наименьшую доходность показали банковские депозиты (доходность составляла до 13,9% годовых), рост цен на жилье вторичного рынка жилья г. Москвы за прошлый год составил около 16,2%. Наиболее привлекательными оказались инвестиции в новостройки и акции российских эмитентов. За последний год рост цен на квартиры в новостройках cоставил 25%, а индекс РТС – на 27%.

Преимущество инвестиций в квартиры на начальной стадии строительства в том, что они менее рискованные. Даже при отсутствии быстрого роста цен на рынке недвижимости, стоимость квадратного метра в строящихся домах будет постепенно возрастать с повышением готовности дома. В отличие от строительного сектора, фондовый рынок более волатилен (изменчив и подвержен спекулятивным воздействиям). Основным трендом сегмента новостроек является рост стоимости квартиры по мере продвижения строительных работ и ввода дома в эксплуатацию.

При вложениях в новостройки Москвы и Подмосковья, доходность сегодня составляет в среднем 19,43% в год. При этом инвестиции в новостройки Москвы приносят 22,33%, а в новостройки Подмосковья - 19,15% годовых. (Источник irn.ru) Это обусловлено тем, что в настоящее время рынок достаточно насыщен и наблюдается высокая конкуренция. На рынке постоянно появляются новые проекты с достаточно низкими стартовыми ценами, в то время как в Москве количество выделяемых под строительство площадок ограничено, рост цен на жилье более ощутимый.

На каком этапе выгоднее вкладываться в новостройку?


Так как суть инвестиций в новостройки заключаются в том, что квартиры в готовом доме будут стоить дороже, чем на начальной стадии строительства, то любого инвестора интересуют сроки, на которые его деньги будут задействованы в проекте. И, как ни странно, сроки эти зависят не только от строительных работ.

Благодаря индустриальным технологиям, панельные дома строятся в среднем за 9 месяцев. На стройке собираются уже готовые элементы: внешние панели, смонтированные на заводе оконные блоки и т.д. Строительство монолитно-кирпичных домов происходит дольше, так как все здание постепенно отливается из бетона на стройплощадке. Срок постройки такого дома может составлять от 18 до 24 месяцев.

Причиной задержки в строительстве может послужить, к примеру, отсутствие котельной для отопления (если возводится новый микрорайон), без которой сдать дом в эксплуатацию нельзя, дополнительные требования от государственных структур о постройке дополнительного детского сада и т.п.

По мнению специалистов, сегодня срок инвестиций в новостройки составляет порядка 2-х лет. Закон 214-ФЗ позволяет застройщику отложить сдачу объекта на 3-6 месяцев, не больше.

Как отмечают эксперты, квартиры в строящихся домах увеличиваются в цене в течение года на 20-30% годовых, при этом больше всего цена растет в первые полтора года (на 30%), далее – на 20%. (Источник http://www.russianrealty.ru) Это говорит о том, что вложение денег на более ранней стадии строительства позволяет инвестору получить большую прибыль. Идеальный вариант – сделать инвестиции в новостройки на стадии котлована и получить прибыль после регистрации прав собственности, когда на руках будет свидетельство. Вложение средств в недвижимость на более поздних стадиях (строительство под крышей и ввод дома в эксплуатацию) могут принести меньше прибыли, однако, и существенно снизить риски оказаться жертвой мошенников.

Если вы решили сделать инвестиции в новостройки, то примите во внимание специфику отечественного рынка недвижимости: при выборе объекта инвестиций обратите в первую очередь внимание на репутацию застройщика, а не на стоимость квадратного метра жилья. Слишком низкие цены на квартиры в новостройках таят в себе повышенные риски. И если застройщик не построил еще ни одного дома с соблюдением сроков ввода жилья в эксплуатацию, вы просто рискуете расстаться со своими деньгами.

 

Поделиться ссылкой

* поля помеченные звездочкой обязательны к заполнению

комментарии к статье (0)